Apa Itu PPJB, Pengertian, Jenis, Isi Dokumen serta Kekuatan Hukum

Saya yakin hampir semua orang sudah mengetahui apa itu PPJB, terlebih bagi mereka yang sudah membeli rumah. Sesuai singkatannya PPJB (Perjanjian Perikatan Jual Beli) adalah dokumen yang dibuat sebagai bukti sah atas kesepakatan dan perjanjian antara pembeli dan penjual.

Pengertian PPJB

Seperti yang sudah disinggung diawal paragraf, PPJB atau Perjanjian Perikatan Jual Beli yaitu suatu perjanjian yang dibuat oleh calon penjual dan calon pembeli suatu tanah/bangunan sebagai pengikatan awal sebelum para pihak membuat Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Pembuatan PPJB umumnya dilakukan agar rumah atau tanah yang dibeli tidak dibeli lagi oleh pihak lain. Adapun objek pengikatan jual beli PPJB yaitu luas bangunan, gambar arsitektur, gambar spesifikasi teknis, lokasi tanah yang sesuai dengan pencantuman nomor kavling dan luas tanah beserta perizinannya, serta harga jual rumah.

Peran PPJB cukup penting sebagai upaya permulaan sebelum adanya AJB tanah dan/atau bangunan. Keputusan untuk melakukan PPJB dapat membuat para pihak tidak terhalangi dalam bertransaksi, meskipun pada praktiknya belum ada peralihan hak atas tanah/bangunan yang akan diperjualbelikan.

PPJB dibuat biasanya karena ada syarat, unsur atau keadaan yang belum terpenuhi. Beberapa kondisi yang menjadikan kedua pihak membuat PPJB bukan AJB diantaranya :

1. Pembayaran Belum Lunas
2. Kondisi rumah masih indent
3. Sertifikat yang masih dalam proses pemecahan
4. Dan kondisi lainnya yang berhubungan dengan jual beli

Baca Juga : Apa Itu AJB, Fungsi, Syarat Dokumen serta Proses Pembuatan

Jenis – Jenis PPJB

Sebagai pengikat jual beli properti, PPJB memiliki dua jenis, yang terdiri dari PPJB lunas dan PPJB tidak lunas. Berikut ini penjelasan mengenai keduanya:

1. PPJB Lunas

Jenis PPJB lunas sering dilakukan untuk transaksi atas objek jual beli yang berada diluar wilayah kerja notaris atau PPAT yang bersangkutan.  

Dalam perjanjian PPJB dengan status lunas harus menyatakan bahwa pihak pembeli mendapatkan kuasa yang bersifat mutlak untuk menjamin terlaksananya hak pembeli dalam transaksi jual beli tersebut dan tidak akan berakhir karena sebab-sebab apapun. Bahkan, PPJB tidak akan batal sekalipun pemilik meninggal dunia.

Namun, meskipun PPJB sudah ditandatangani bukan berarti hak kepemilikan atas properti yang diperjualbelikan menjadi milik pembeli. Sebab, pengalihan hak atas properti baru terjadi ketika penjual dan pembeli menandatangani AJB yang dibuat oleh PPAT. 

2. PPJB Tidak Lunas

Sebagaimana namanya, PPJB tidak lunas, dibuat apabila pembayaran harga jual beli belum lunas diterima oleh penjual. Di dalam PPJB tidak lunas terdapat klausula mengenai kondisi apabila jual beli tersebut sampai batal di tengah jalan seperti calon pembeli membatalkan pembeliannya. Meski begitu, PPJB tidak lunas juga harus ditindaklanjuti dengan AJB pada saat pelunasan.

Isi Dokumen PPJB

Mengenai isi PPJB tercantum di dalam Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 9/1995 mengatur mengenai PPJB. Di dalam aturan tersebut terdapat 10 isi PPJB diantaranya:

• Pihak pelaku kesepakatan
• Kewajiban penjual
• Uraian obyek pengikatan jual-beli
• Jaminan penjual
• Waktu serah-terima bangunan
• Pemeliharaan bangunan
• Penggunaan bangunan
• Pengalihan hak
• Pembatalan pengikatan
• Penyelesaian perselisihan

Kekuatan Hukum PPJB

Kekuatan hukum PPJB tercantum di dalam PP No. 12 Tahun 2021 angka 11  berbunyi :

“Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang selanjutnya disebut PPJB adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli Rumah atau satuan Rumah susun yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk Rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk Rumah tunggal dan Rumah deret yang dibuat di hadapan notaris.”

Secara status hukumnya, PPJB memang tidak bisa disamakan dengan AJB yang akan menjadi bukti pengalihan hak atas tanah/bangunan dari penjual kepada pembeli. Bahkan, pada praktiknya, PPJB bisa dibatalkan secara sepihak oleh salah satu pihak atau atas kesepakatan kedua belah pihak. PPJB  juga dapat dibatalkan oleh suatu keputusan pengadilan.

Namun, PPJB tetap mempunyai kekuatan hukum yang berisi perjanjian dilakukannya transaksi jual-beli atas suatu benda pada waktu yang ditetapkan. Asalkan, PPJB dibuat dengan memenuhi persyaratan sah perjanjian sesuai perundangan dan dibuat di hadapan notaris.

Kesimpulan

Sekian penjelasan singkat tentang Apa Itu PPJB, Jenis, Isi Dokument Serta Kekuatan Hukum PPJB. Mohon maaf atas kekurangan serta kesalahan yang tidak disengaja.

Artikel Lainnya : Apa itu Permalink, Pengertian, Fungsi dan Cara Settingnya di WordPress